Cedolare secca 2025

Il regime della cedolare secca è un sistema opzionale che consente di sostituire l’IRPEF e le addizionali regionali e comunali con un’imposta sostitutiva. Tra i vantaggi principali vi è l’esenzione dall’imposta di registro e dall’imposta di bollo sui contratti di locazione, incluse proroghe e risoluzioni.

Si tratta del regime di tassazione sostitutivo dei redditi da locazione, introdotto con il fine di contrastare il fenomeno degli affitti in nero.

Non si deve pagare quindi l’ imposta di registro  sulle locazioni e l’ imposta di bollo  né al momento della registrazione del contratto, né alla risoluzione o in caso di proroga.

La  cedolare secca  prevede tre diverse aliquote, del  10 del 21 e del 26 per cento , applicate a diverse tipologie di contratti di locazione.

• tassazione del 21 per cento sui contratti d’affitto a canone libero  di immobili locati a fini abitativi. Soltanto fino al 31 dicembre 2019 era possibile accedervi anche per le locazioni commerciali;
• tassazione ridotta del 10 per cento  per i contratti d’affitto a  canone concordato .
• tassazione maggiorata al 26% per i contratti di locazione breve, applicabile dal secondo immobile locato in poi (il primo può beneficiare dell’aliquota al 21%).

L’aspetto che caratterizza la cedolare secca del 10 per cento è quindi che si applica solo per i  contratti a canone concordato , ovvero che non superano un determinato limite in relazione all’importo dell’affitto mensile.

Per beneficiare delle  agevolazioni fiscali  per i contratti a canone concordato, è quindi necessario per le parti contrattuali farsi partecipare dalle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori firmatarie dell’Accordo Territoriale.

La norma prevista dall’articolo 1, comma 8 del decreto del MIT e del MEF del 16 gennaio 2017 annuncio che per i  contratti non assistiti  sia invece rilasciata apposita  attestazione dalle organizzazioni firmatarie dell’accordo , tale da accertare il rispetto dei requisiti previsti per l’applicazione delle agevolazioni fiscali.

Ma quanto dura l’opzione?

Secondo quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate,  l’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga)  o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima,  per il residuo periodo di durata del contratto .

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro , eventualmente dovuta.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga .

La conferma dell’opzione deve essere effettuata nel termine previsto per il versamento dell’impostazione di registro , cioè entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca.

Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello Rli debitamente compilato.

Cedolare secca 2025, quando si paga l’acconto

Il regime della cedolare secca per gli affitti consiste nell’applicazione di un’aliquota sostitutiva, fissa e agevolata che sostituisce Irpef e relative addizionali, imposta di registro, imposta di bollo di 16 euro. Sugli affitti a canone libero si applica un’aliquota del 21%, mentre  il comma 6 della legge di bilancio 2020 ha prorogato l’aliquota del 10% per i contratti a canone concordato anche per l’anno 2025. La data che i contribuenti adesso devono segnare in rosso sul calendario è quella relativa alla scadenza del 2 luglio.

Dal 2021 cambiano anche le modalità di pagamento dell’imposta sostitutiva: l’ acconto, pari al 95 per cento fino al 2020, passa al 100 per cento  dell’imposta dovuta per l’anno precedente.

Passando alle regole specifiche, il pagamento dell’acconto ,  da eseguire se la cedolare per l’anno precedente supera i 51,65 euro, va effettuato:

• in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro
• in scadenza, se l’importo è superiore a 257,52 euro:
  • la prima, pari al 40% dell’acconto complessivamente dovuto, entro il 30 giugno
  • la seconda, il restante 60%, entro il 30 novembre

Il saldo si versa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 31 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

Per il versamento della cedolare secca, con F24, vanno utilizzati i codici:

• 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
• 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
• 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

La cedolare secca è “compensabile” con le regole ordinarie.

Come scegliere l’aliquota più vantaggiosa

• Canone Libero (21%): Ideale per chi desidera massimizzare il reddito da locazione, soprattutto nei contesti in cui il mercato permette di applicare canoni elevati. Questa aliquota si applica anche al primo immobile utilizzato per affitti brevi.
• Canone Concordato (10%): Perfetto per i proprietari che locano in comuni ad alta tensione abitativa o ad inquilini che rientrano in categorie protette, come gli studenti universitari. Oltre all’aliquota ridotta, questi contratti in genere danno diritto alla riduzione del 25% dell’IMU.
• Locazioni Brevi (26%): Questa aliquota si applica quando si possiedono più immobili destinati ad affitti di durata inferiore a 30 giorni. Per un massimo di quattro immobili complessivi, si applica il regime della cedolare secca: il primo può beneficiare dell’aliquota al 21%, mentre per gli altri si applica il 26%. Superato il limite di quattro immobili, è obbligatoria l’apertura della partita IVA e la tassazione ordinaria.